先说结论：买房压力大不大，跟总价关系没那么大，跟你到手月薪、月供、现金储备和职业稳定性关系更大。你如果只看房价收入比，很容易得出“小城市幸福、大城市痛苦”的结论，但现实里我见过长沙月供4200的人天天失眠，也见过深圳月供1.8万的人该吃吃该喝喝。差别不是胆子，是现金流结构。
2024年5月17日，央行把首套首付下限降到15%，二套降到25%，还取消了全国层面房贷利率下限。很多销售拿这个说“上车更容易”。我拿计算器按过：总价200万，首付15%是30万，贷款170万，30年，利率3.6%，等额本息月供约7728元，30年总利息约108.2万；如果首付30%是60万，贷款140万，月供约6364元，总利息约89.1万。首付少掏30万，月供多1364元，总利息多19.1万。这还没算装修、契税、中介费和家具。
我有个朋友在杭州余杭，2021年买，总价318万，首付95万，贷款223万，利率5.15%，月供大概12176元，30年总利息超过215万。他和老婆到手月入2.8万，月供占43.5%。当时觉得没问题，毕竟互联网还在涨。2023年公司优化，他空窗4个月，靠信用卡和父母撑。他说最难受的不是没钱，是每个月10号短信一响，你不敢请假、不敢顶撞领导、不敢看机票。这个细节比任何房价收入比都真实。
所以我现在看房，先问三个问题，不是问学区，不是问地铁，是问：家庭到手月收入多少？月供占比多少？现金能覆盖几个月月供加生活？我的粗暴标准：月供除以到手月收入小于等于35%，最好小于等于30%；现金储备大于等于12个月月供加6个月家庭基本开销；如果一方收入占家庭60%以上，再打八折。达不到，不是不能买，是你买的不是房，是30年的现金流紧箍咒。
再说一个反常识观点：买房压力最大的不是首付，是“贷款年限的尾部风险”。很多人选30年，觉得月供低。但30年意味着你45岁买房，75岁还在还；35岁买房，65岁还在还。中间如果遇到行业下行、生病、离婚、父母养老，任何一个变量都能把月供变成绳子。拿100万贷款、3.6%利率、30年等额本息举例，月供约4546元，第一个月利息3000元，本金只有1546元。你还了5年，总共掏了27.3万，其中利息约17.1万，本金只还了约10.1万。前五年基本是在给银行交房租。
等额本息和等额本金也差很多。同样100万、3.6%、30年，等额本息总利息约63.7万；等额本金首月月供约5778元，每月少8块3，总利息约54.2万，少9.5万。但等额本金前期压力大，适合收入高且稳定的人。别听销售说“都一样”，差9万多，够买一辆代步车。
提前还款也有条件。我的建议：留6到12个月月供再提前还；如果利率高于4.5%，且你只会存定期，提前还等于买了个无风险4.5%理财；如果利率3.6%以下，且你有稳定投资能力，先别急。最怕的是把应急现金全砸进去，然后失业时去借年化18%的网贷。
一线和三四线压力结构完全不同。一线是总价高、月供高，但出租和转手流动性好；三四线是总价低、月供低，但收入天花板低、二手房挂牌半年卖不掉。我老家一个四线城市，朋友挂了一套120平，挂牌价从98万降到83万，带看11组，出价最高76万。他月供3200，租金1800，空租2个月，一年租金收入1.8万，月供3.84万，净贴2.04万，再加物业取暖，接近2.3万。所以“小城市买房压力小”是伪命题，压力只是从月供转移到了流动性和机会成本。
租房也不是纯粹给房东打工。一套200万的房子，月租3500，一年4.2万，租售比2.1%。如果首付60万，贷款140万，3.6%利率，月供6364元，比租金多2864元。假设租金不涨，30年租金126万，月供总额约229.1万，差额约103万。但买房最后有资产，租房没有。问题是资产会不会涨、能不能变现。如果房价不涨，买房就是强制储蓄加高交易成本。中介费、契税、个税、装修，200万房子买卖一次摩擦成本可能8到15万。所以别用“租房是给房东打工”这种话骗自己。你月供里大部分也是给银行打工，前5年尤其明显。
具体操作步骤，我现在的看房流程是这样：1）算家庭到手月收入，不是税前；公积金如果每月能提取覆盖月供，单独算。2）用房贷计算器按3.6%、4.0%、4.5%三档算月供，取最高那档看能不能扛。3）把月供、物业、水电、通勤、孩子、保险、父母养老列出来，看每月结余。4）留12个月月供加6个月生活现金。5）查同小区近3个月成交价、挂牌量、成交周期。6）如果二手房，问满五唯一、税费、抵押、户口。7）如果新房，查开发商负债、施工进度、交付记录。8）别信“以后会涨”，先假设不涨，你还买不买。
最后说句得罪人的：买房压力不是社会给你的，是你用自己的收入给未来签了一份长期合同。合同本身没错，错的是很多人只看了样板间和销售的笑，没看合同里的月供数字。你要是问我买不买，我的答案是：当月供不超过到手收入30%，现金能扛一年，且你未来3年不打算裸辞、不打算创业、不打算换城市，那就买；但凡有一个不满足，先租着，不丢人。真正丢人的是断供。